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上半年重点城市土地拍卖政策渐趋多元 2017-08-03 11:10  来源:中国消费者报·中国消费网  孙蔚 ︳ 我要分享




  中国消费者报讯 (记者孙蔚) 与当下伏天的火热形成反差,中国房地产市场在“限”字当头下冷静地度过了2017年上半年。回首这半年,随着各地因城施策的大力调控,楼市已逐渐清晰了“房子是用来住,不是用来炒”的思路。土地市场方面,“落实调控、确保平稳”成为2017年上半年的主旋律。


  分类调控各地推地有增有减

  中国指数研究院统计数据显示,2017年上半年一线城市供地节奏有所加快,供应量同比增长四成;二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较2016年同期有明显收窄;三四线城市逆势升温,成交楼面均价领涨。


  2017年上半年,为响应中央精神,一线城市明显加快供地节奏,加大土地供应,出让金总额增加过半。2017年1-6月,一线城市共推出土地250宗,总计面积1267万平方米,同比增加42%;成交方面,共成交土地230宗,成交土地面积1135万平方米,同比增加71%;土地出让金为2370亿元,同比增加55%;楼面均价为9279元/平方米,同比下降15%;平均溢价率为22%,同比下降40%。


  二线重点城市秉持“分类调控、因城施策”精神,针对自身市场特点制定了土地调控政策,收到显著成效:平均溢价率同比下降,出让金涨幅较2016年同期有明显收窄。


  从具体数据来看,2017年上半年二线城市共推出土地3646宗,推出土地面积16792万平方米,同比减少7%;成交方面,共成交土地3143宗,成交土地面积13919万平方米,同比减少9%;土地出让金为7591亿元,同比增加15%;土地成交楼面均价为2876元/平方米,同比上涨22%;土地平均溢价率为32%,较去年同期下降17个百分点。


  受一二线城市调控影响,企业拿地需求层层外溢。2017年上半年,经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场,土地市场相应升温。


  2017年前6月,三四线城市共推出土地7585宗,总计推出土地面积27908万平方米,同比减少3%;成交方面,共成交土地6280宗,面积总计23141万平方米,同比增加1%;土地出让金为5094亿元,同比增加77%;土地成交楼面均价为1336元/平方米,同比上涨79%;土地平均溢价率为51%,较去年同期上升35个百分点。


  北京半年宅地供应量超2016全年

  2017年上半年北京的土地供应量较2016年大幅增长,自住型商品房用地更是批量放出,整体供应节奏明显加快。以此为基础,今年上半年北京土地成交同样大涨,但在新土地拍卖政策的调节下,土地价格得到了有效控制。


  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗,456.66万平方米,供地宗数环比2016年下半年上涨150%,同比2016年上半年上涨261.1%,半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。其中,41宗居住类用地供应总面积达275.2万平方米,供应宗数环比2016年下半年上涨272.7%,同比2016年上半年上涨583.3%,半年供应量较2016年全年的17宗多出了24宗,是其1.4倍有余。


  自2010年至今,北京的居住类用地呈现整体下滑态势,2014年至2016年更是连续下滑,2016年上半年仅供应6宗,2016年下半年才开始有所增长。


  在大幅增加的土地供应中,自住型商品房的供应最引人注目。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示,在2017年上半年41宗居住类用地供应中,就有16宗是自住型商品房用地,其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设,仅有两宗是配建部分自住型商品房。


  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为:“经历了2015年到2016年的牛市之后,北京房价已经处在了一个较高的位置。为稳定楼市,平抑房价,北京市政府在2016年9月30日出台了‘京八条’,大幅度收紧楼市政策的同时,对住宅用地供应尤其是自住型商品房用地也提出了加大供应的要求,各区还分摊了供应指标。在此背景之下,今年上半年北京土地供应量的增加应该是意料之中。”


  除了增加现阶段的供应,上半年北京还加大了未来的土地供应。2月北京通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》后,4月7日北京首次发布了未来5年住宅用地供应计划,几乎对2月的供地计划进行了翻番。在这个计划中,未来5年全市供应住宅用地将达6000公顷,其中自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套自住房。除此之外,租赁住房供应同样大幅提高,整个租赁租房建设规模为1年10万套,5年50万套,规模空前。


  胡景晖表示: “北京房地产市场已进入后开发时代,土地资源稀缺使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧结构性改革,扩大了住宅用地供应,这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势,优化新房供应结构,增加中小户型和自住型商品房供应,满足广大中低收入人群的置业需求。在这样的趋势下,下半年开始北京宅地供应和成交还将持续增加。”


  土地拍卖改革初见成效

  尽管土地市场一片火热,但调控高压态势未减,不少城市通过限价以及创新土地拍卖方式对地价起到了初步控制。比如,北京延续2016年年底“限价+配建”土拍规则;石家庄则提出“双限双竞”土拍新规;上海新推租赁住房用地,要求竞得人需100%自持70年;此外,广州、天津、杭州等城市也陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。


  胡景晖认为: “北京土地市场拍卖规则的创新,对稳定地价起到了重要作用。虽然2016年年底100%自持商品住宅的拍卖结果未再出现,但是,除自住房用地外,2017年北京的土拍基本都有统一的限制,即限定商品住房销售价格;设定土地合理上限价格;当竞买报价达到土地合理上限价格时,不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。”


  可见,限房价、限地价、竞企业自持商品住房面积比例、竞高标准商品住宅建设方案已经成为了北京土地拍卖的标配。在土拍新规则下,北京土地的拍卖价格也得到了有效的控制,楼面价开始下降。这对抑制北京房价上涨,稳定北京楼市有着非常重要的意义。


  冷静下来的不只有市场,还有曾经疯狂的房企。在政策的限制之下,现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求,拿地前需要有精准的经济测算,需要有完整可行的运营规划。为减少拿地成本,降低开发风险,房企们越来越推崇“联合体”拿地这一减压模式。从“疯狂抢地”到“理性测算”拿地,从“激烈竞争”到“合作共赢”,不仅可以减少竞争,还可以平抑地价,引导市场预期逐步回归理性。


责任编辑:张艳
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